买家的位置

在美国购买房屋，时刻听说“位置，位置，位置”。购买或投资房屋，如果位置买对了，在未来的日子里，80%的情况房主会满意，继而长期持有的可能性增大，房地产上的收益也就有了保障。我们可以从下面四个方面理解位置的重要性。

  1. 就业机会。 就近工作是大部分人们购买住宅时的主要考虑因素之一。 而就业机会的变化左右着人口的流进流出， 从而决定了本地房地产的需求变化。

  2. 择邻而居。 在美国，人们购房决策经历三个大过程： 大部分靠薪金的人们按照自己财力上限来购买房屋，即作为首付的存款+贷款（家庭年收入 X4）。 然后根据这个支付力，寻找与之对应的一个社区； 即，购买力＝某社区的均价／中间价位。人们长期的依照此标准寻找房屋，“择邻而居”。 几代人一致的行动就会形成隐性的不同的收入阶层居住在不同的社区－隐性的社会阶层。 最后，在这个或者几个社区寻找房屋。

  3. 房子可以修改甚至重建，可是社区环境却不是单个家庭的力量就能够改变的。

  4. 在房地产领域，马太效应（两极分化的趋势）日益突出。一方面，中高收入的家庭比低收入的家庭有更多的资金可以用于房屋的维护装修，花园的美化， 为房屋增添附加值，从而进一步拉动社区的价位。 另一方面，在经济不景气的时候。 低收入的家庭因为在房屋上的贷款比例高，相对中高收入家庭而言，面临着更大的困难。 一旦工作不稳定，房子的月供立刻出现问题，进而导致整个社区的连锁反应。 比较极端的例子，斯坦福大学周边是一些风险投资人和大公司创始人及高管集中居住的社区。这个高房价的市场完全不同于美国其他地区 ，大部分屋主在房屋上至少拥有一半以上的资产或者负债少于一半，很多屋主甚至没有负债。 所以，我们观察到房屋市场上涨的时候，有人因为工作或者获利套现的因素出售房屋；但是，价格疲软的时候，人们选择持有或出租，于是上市的房屋数目减少。

位置重要性说三遍并不多。 我们也可以从三个层次理解这三个位置：1. 第一个层次的位置： 城市。 这个层次和经济景气就业机会紧密相关， 并被马太效应不断强化。购买房屋一定选择就业机会多的地方。 2. 第二个层次的位置是社区，通常和公立小学的范围大致对应。 这个层次和“择邻而居”紧密相关。 无论生活还是投资，人们都喜欢“人以群居”。 3. 第三个层次的位置是指房屋在社区中的具体位置， 是接近安静的中心地带，还是临近公共设施，或者在社区边界的大路上，等等。

1-4 是由你决定。5-9 基本按照这边的习惯作。

  1. 价格
  2. 押金: 3% 并在第一天电
  3. 过户时间: 5-45 天
  4. 条件条款及取消条件时间: 贷款条件， 10 天。 如果银行沟通好，比较确切贷款没有问题， 那么最好不要放条件。
  5. 按照房屋现状购买，即卖家不再负责维修。 
  6. 买家支付一年的新买房屋的保修计划。
  7. 卖家 支付过户公司费用，新房住的产权保险
  8. 卖家支付县里的交易税: 千分之1.1。
  9. 买卖双方平摊城市交易税， 一共千分之 3.3。 
  1. 准备资金证明（最近一 个月的银行流水单）和银行的《贷款额度预审涵》
  2. 在卖家要求的时间，提交《购买意向合同》，所有知会文件签字， 附资金证明。
  3. 提交合同的当天晚上-第二天之间有三种可能:卖家拒绝 Offer, 卖家讨价还价， 或者直接接受合同。
  4. 可执行合同达成后，第一天电汇 3%的押金到过户账户。 (扫描电汇回执，方便和过户公司跟进)
  5. 如果贷款，立即通知银行，正式开始贷款申请程序
  6. 过户前 2-3 天买家(本人或被授予代理权的朋友)签字贷款文件
  7. 过户前 1 天: 银行放款同时买家电汇首付资金到过户公司
  8. 5-45天过户。 (这个时间主要取决于银行贷款的速度。)
  9. 过户当天，过户公司去县里登记，标志产权转移到新房主名下。 然后，分配款项给卖家、 保险公司，政府(交易税等)，经纪人等等。与此同时，从卖家代理处拿钥匙。

注释: 房屋的交易接受电子 签字。 贷款有一部分的文件不接受电子签字。房屋的购买不需要买家到场。 贷款文件的签署可以提前或者去美国驻外使领馆安排办理律师代理权的签字和公证。（在使领馆办理签字和公证从预约到前往办理大概需要 2-3 周。）

(以下费用是大致费用，具体数字请以过户公司的数据为准)

在加州，每个郡县的约定俗成都不一样。 在 Santa Clara County 通常卖家支付交易费用。在San Mateo County 通常买家支付。 

我们以Santa Clara County 为例。

卖家支付的交易费用:

  • 过户公司服务费用
  • 房主产权保险(Owner’s Title Insurance)
  • 县的交易费用（每一千元，1.1元）
  • 一半的城市交易费用 （每一千元1.65元）
  • 双方代理费用

买家交易费用包括:

  • 与贷款相关的费用: (银行贷款的收费根据提供的利率会有不同。其中包括Origination fee & closing fee
  • 贷款银行要求的贷款的房屋产权保险(Lender’s Title Insurance) 
  • 第一年的房屋火险
  • 第一年的洪水保险 （如果房屋在要求购买洪水险的地带）
  • 第一年的新房主保修计划，水管，电路，冰箱，暖气等。
  • 过户登记，公证等费用 
  • 按照天数分摊的半年的地产税。(原来的房屋价值为税基)
  • 按照天数支付的贷款利息

1. 地税

一般分为郡县税，市税，学区税。

各个州不同，在加州，三样税加起来，每年约是房产估价的1.2%，房产作为征税基础的估价一般依照交易时的价格，每年随通货膨胀率上调2%。 

交易完成的第一年，先按照卖家的地税缴纳，交易后6-12个月内会收到补税单 (Supplemental Property Tax)，补差额=按照新的价格计算的地税-原有税单。 第二年按照新的税单交税。

2. 保险

住宅房保房子失火，淹水，雷击等意外事故。一般保险每年1000-2000美元。

商用房还可以保租金损失等。一般价格是住宅房的两倍。

3. 小区费或物业费

房子在统一规划的小区中，一般有小区费，用来支付小区公共设施和维护，比如路灯，公共草坪的维护。根据小区服务不同，大概从每年150元到每月500元不等。

物业费，一般是单元房的公共设施比如游泳池， 一般每月300-500左右。

4. 维护费

对于独栋屋，园丁每个月的费用大概在150-300元。 

煤气水电，污水，垃圾等每月大概300元。 

隔几年，大的部件还要维修和更换，比如房顶，热水器。

5. 管理费

如果是投资出租房产， 出租给租客，一般由管理公司管理。

佣金一般是10%的房租加上第一个月的租金。如果是大型公寓楼管理费会少很多。

6. 贷款本金和利息

如果房子有贷款，本金和利息要按月支付。