税与法

外国人房屋报税：出租与出售

jialiu28gmailcomPosted by

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IRS规定外国人持有不动产时， 每个屋主必须分开报税，夫妻不能以联合方式报税。这样，两个人必须分开申请”外国人报税号码“ — Foreigner Tax Identifying Number (TIN)。 （持加拿大、韩国、日本等国护照的居民除外）。

只要在交易前拿到了绿卡，有社安号，就是国人身份，报税就按本国人对待，不需要预扣那个15%。至于过户公司所说的“因为US Resident 的定义在报税中是居住天数在180天以上。”，这是针对那些拿了工作签证等长期居住在美国的的外国人，与拿了绿卡的人无关。
 

FIRPTA Withholding

  • 通常申请需要7周时间。疫情期间拖延很厉害。
  • W-7 IRS  信息
    • 申请理由： 
    • Reason: b –A nonresident alien who is filing a U.S. federal tax return only to get a refund. See Pub. 519.

    • Taxpayers residing outside of the United States can apply for an ITIN through a certifying acceptance agent Taxpayers residing outside of the United States can apply for an ITIN using a certifying acceptance agent. See Certifying Acceptance Agent (CAA) for more information.

    • you must provide a complete foreign address on line 3..
    • 6c: visa type, number, expiration date; 6d. date of entry into US
    • must fill and sign on your own
  • 如果自己在美国，可以直接去IRS办理。护照当场验证，可以1个月拿到TIN。
  • CAA  Certifying Acceptance Agent (CAA). China, California
  • 准备w-7表格需要： 护照照片页，签证页，入境盖章页； 扫描为PDF. IRS – 需要签字原件； wet ink. 
  • Z会计程序1： 只准备w-7表格150元；由过户在提交8828，支票的同时一起提交。（准备文件之需要护照复印件）过程不对。过户要求提交了的w-7表格
  • Z会计程序2 （不可能，生气的提议）：过户把8828，支票，准备好给他，由他来加入w-7一起提交。8828是买家填的表格。
  • Sue过户公司程序：
    • 如果已经曾经报税，以add spouse to amend previous tax filing / return  的目的来申请报税号码。 越早越好。
    • 出售房屋, 进入合约时， 立即请会计师提交w-7申请，然后提交下面材料给过户 
  • 材料：
    • 会计师提交 Form W-7, 的复印件，有Acceptance Agent’s 填写的最后栏目信息-由CAA 标明证件已经核查，。（Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number）  （Taxpayers residing outside of the United States can apply for an ITIN through a CAA.）请提交的会计出具书面的证明已经提交w-7的信函。 IRS 接收申请表格没有回执。
    • 8288  过户公司准备 或者当年Tax Return；这个表格由买家填写签字。 

w-7 填写准备时的注意事项。 

  • W-7表格需要： 护照照片页，签证页，入境盖章页； 务必扫描为PDF. 拍照不接受
  • w-7 表格中的签字要和你护照上的签字一样。 而且，IRS – 需要签字原件； wet ink. 
  • W-7： 最后一栏由Acceptance Agent’s 填写的， 并标明证件已经核查，【当这个代理和你视屏时，他会给你姓名； 请记下来，需要的话，我可以到IRS 网上查一下。】
  • w-7 表格申请必须和申请税号的原因文件一起提交：可以是修正前一年的报税表， 再加w-7申请人新报的。 

注意：滞留税金的责任人是买家。 过户公司只是执行人。表格准备填写固然重要，最重要的是提交。因为提交意味着负责。 

实际案例： SJ 房屋2017年5-6月出售，滞留大概是合同价格的20%， 12-18个月左右夫妻两人先后拿回退税。 实际缴纳的总税款（联邦与加州）是利润的20%。 

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一般有两种方法：

  1. 过户时，过户公司填报8828a表，买家签字；过户的第二年1-4月报税时， 填报1040NR 税收申报表， 申请退税。
    • 过户公司在过户后，代表买家，把8828a 寄给IRS. IRS 如果接受8828a 的信息（表格准确完整）会给过户公司寄回一联有IRS 盖章的8828a表格。 
    • 如果信息不完整，比如没有ITIN; IRS 则不予受理。
    • 务必在卖房之前或进入合同时申请税号，然后立即通知IRS 8828 的负责部门。也可以在过户后，申请税号。（卖房是导致申请税号的事件）
  2. 在过户之前或者当天，填报8828b表， 买家签字；申请在过户后90天之内退税。（alternative filing – 是按照会计计算，买家同意的数字交税？ 还是依旧全部滞留，退税）

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疫情期间，因为耗时很久，可行性很小。 

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美国的报税滞留金额大概20%， 其中15%（联邦）3.33%（加州）。 而且是以成交价格扣除出售房屋的交易成本来计算（based on total proceedings）。（不扣除归还的贷款数额）。 

但是，如果你估计你的利润非常低，那么建议你提前与会计师及过户公司联系，申请减少或免除报税滞留金。 Alternative Filing （去年做过3个案例）； 重点是：这个表格和即将到来的报税文件完全一致。

  • 步骤1: 买家书面同意会计师计算纳税额。（绝大多数有的买家不同意，因为是买家的责任，数目不够时，由他们补；需要会计解释。并且签字8288表格；）
  • 步骤2: 进入合同，会计师算账，做文件 （10/15， 三天时间）务必保证账目和明年报税账目接近。（会计收费：3100： 1200 报税，900 TIN, 1000 – 8288B） (护照原件：一个月）
  • 步骤3: 买家会计提交所有文件给IRS， 过户公司时第三方，听从买家的指示， 不会提交任何文件。（IRS会联系会计，要求解释账目与计算方法）

CA 592：可以在进入合同以后，自己或会计填写，提交给过户公司；（加州以外的居民都是foreigner）

可以填写一个加州的报税预估表格CA-529，将总价格的3.33%； 降为利润的12.3%。 这份表格的准备费用大概是350. – 卖家提供文件；会计准备表格；递交给过户公司。（这份表格不需要买家签字）

A transferee/buyer or the transferor/seller (or authorized person), may complete the Form 8288-B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests, and file it to request a withholding certificate for reduced or no withholding under IRC 1445.

移民会计： 如果必须作为外国人对待， 最好不要申请8288-B, 这个特别麻烦，而且必须是在签了交易合同才开始向联邦税务局申请，时间根本来不及，因为疫情原因，联邦税务局根本没时间处理这些事，这个会计师处理过两起类似的案例，在最后交易时，买家律师坚持要扣留这个15%，互相扯皮。

8828b: 申请调整税金滞留的基数。 这个表格要提交IRS 获得 Withholding Certificate. 3-6 个月或者更长时间。 过户说她没有经手拿到certificate的案例。

利息和地税都可以计算为成本。

关于资本利得税的计算，因为每年租金与“地税加银行利息”冲抵后，完全是亏损的，所以这个可以与“资本利得”对冲抵扣，这样税应该少很多，后面报税时也还是请原来的会计师报，她们有我过去每年的原始数据。

查看邮件中的出租房屋报税案例

问题： 没有TIN, 出售房屋的报税滞留金是否可以顺利拿回？

一般都拿得回来。 但是，没有TIN情况下，和IRS追溯账目（甚至重新申请TIN）过程会非常耗时耗力，短则半年，长则一年。 

问题： 作为出租房屋的产权上有夫妻两人名字。但是，只有一方申请了TIN。卖房时担心无法顺利拿回全部的报税滞留金，怎么办？

两个方法供参考：

  1. 一方签署放弃产权申明 ，变成一个人出售。 但这个涉及Gift Tax. 
  2. 请过户公司（Escrow/Title）在给IRS邮寄Withholding check，提交8288表格时，同时提交W-7表格。另附护照原件。 
1、所有所交的税中，资本利得税占最大部份：联邦税与州税加 一起，估计一共会占到利润的百分之多少？（是25%左右吗）
 
资本利得税： 很难说，因为不仅取决于这项利润，还取决于当年的所有其它收入，才能知道属于哪个报税区间。 不同报税区间，不同税率。 
我知道的情况是： 资本利得税基本税率：15% （联邦）。加州其实把所有收入合计，按照收入区间，9.3%- 12.5%。 
 
2、计算利润时，会把以往每年交的“地税与利息”扣除吗？
 
3、是谁来计算这个所交的税，是会计公司还是过户公司？
 
责任人是买家； 8828表格有买家签字。 执行人是过户公司。 过户公司在分配出售房屋所得时，直接把税收滞留金的支票寄给IRS。
 
按照全额滞留，卖家会计作用不大。 
如果按照利润滞留，卖家做账，需要买家同意。 如你的移民会计师所说，颇有难度
 
4、关于税款预留：合同额的15%（联邦税） 利润的12.3%（州税）
 
5、申请退税时间：我在网上看到有两种方式，不知是否准确，1种是，在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。另外1 种是：在过户之前或者过户当天，填报Form8288b，申请在 过户后90 天之内退税。看着应该是第二种方式更好。
 
6、现在退税要求按两人各自的报税号来退，那到时，是按两人的名字分别退到同一账户吗？（因为我俩是同一共同账户）
可以退税到联名的银行账户， 这个没有问题。 
 
退税到哪个银行账户，完全由你们决定： 只是公共的财产必须到联名账户、不能到单个人的账户；而单个的财产则可以到联名或单个人的银行账户。你们的房屋在两个人名下；各占一半，都需要有税号。美国居民在买卖房时，如果使用一个人名字，需要另一方签署放弃产权协议。 但这个放弃可能会算做赠予，需要赠予方 有可能承担赠予税。 外国人则类似。
 
逻辑是： 单方不能在另一方不知情时倾吞公共财产。
  • 会计 （IRS CAA）
  • 过户公司
  • 买家
  • 免费咨询律师： 过户公司的律师；经济人协会的律师

cross-check video check ID
When can you apply for TIN?
What receipt does Escrow need for w-7 submittal?
Sue about mended tax filing
1. $2000 for 1) w-7 2) mended 2020 tax return 3) new tax return 2020; 2 weeks with passport online video check;
2. CA 529 $200 once we enter contract;
3. next year tax filing. Z’s each one is $600

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