外国人房屋报税:出租与出售

jialiu28gmailcomPosted by

声明:我不是专业的会计师,但是我非常高兴协助你调研和房屋买卖出租相关的会计问题。 

IRS规定外国人持有不动产时, 每个屋主必须分开报税,夫妻不能以联合方式报税。这样,两个人必须分开申请”外国人报税号码“ — Foreigner Tax Identifying Number (TIN)。 (持加拿大、韩国、日本等国护照的居民除外)。

只要在交易前拿到了绿卡,有社安号,就是国人身份,报税就按本国人对待,不需要预扣那个15%。至于过户公司所说的“因为US Resident 的定义在报税中是居住天数在180天以上。”,这是针对那些拿了工作签证等长期居住在美国的的外国人,与拿了绿卡的人无关。
 

FIRPTA Withholding

  • 通常申请需要7周时间。疫情期间拖延很厉害。
  • W-7 IRS  信息
    • 申请理由: 
    • Reason: b –A nonresident alien who is filing a U.S. federal tax return only to get a refund. See Pub. 519.
    • Taxpayers residing outside of the United States can apply for an ITIN through a certifying acceptance agent Taxpayers residing outside of the United States can apply for an ITIN using a certifying acceptance agent. See Certifying Acceptance Agent (CAA) for more information.

    • you must provide a complete foreign address on line 3..
    • 6c: visa type, number, expiration date; 6d. date of entry into US
    • must fill and sign on your own
  • 如果自己在美国,可以直接去IRS办理。护照当场验证,可以1个月拿到TIN。
  • CAA  Certifying Acceptance Agent (CAA). China, California 
    • Fang & Associatees
    • Brian Fang 5929 Mission Street; San Francisco, CA 94112 (415) 812-1849
  • 准备w-7表格需要: 护照照片页,签证页,入境盖章页; 扫描为PDF. IRS – 需要签字原件; wet ink. 
  • Z会计程序1: 只准备w-7表格150元;由过户在提交8828,支票的同时一起提交。(准备文件之需要护照复印件)过程不对。过户要求提交了的w-7表格
  • Z会计程序2 (不可能,生气的提议):过户把8828,支票,准备好给他,由他来加入w-7一起提交。8828是买家填的表格。
  • Sue过户公司程序:
    • 如果已经曾经报税,以add spouse to amend previous tax filing / return  的目的来申请报税号码。 越早越好。
    • 出售房屋, 进入合约时, 立即请会计师提交w-7申请,然后提交下面材料给过户 
  • 材料:
    • 会计师提交 Form W-7, 的复印件,有Acceptance Agent’s 填写的最后栏目信息-由CAA 标明证件已经核查,。(Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number)  (Taxpayers residing outside of the United States can apply for an ITIN through a CAA.)请提交的会计出具书面的证明已经提交w-7的信函。 IRS 接收申请表格没有回执。
    • 8288  过户公司准备 或者当年Tax Return;这个表格由买家填写签字。 

w-7 填写准备时的注意事项。 

  • W-7表格需要: 护照照片页,签证页,入境盖章页; 务必扫描为PDF. 拍照不接受
  • w-7 表格中的签字要和你护照上的签字一样。 而且,IRS – 需要签字原件; wet ink. 
  • W-7: 最后一栏由Acceptance Agent’s 填写的, 并标明证件已经核查,【当这个代理和你视屏时,他会给你姓名; 请记下来,需要的话,我可以到IRS 网上查一下。】
  • w-7 表格申请必须和申请税号的原因文件一起提交:可以是修正前一年的报税表, 再加w-7申请人新报的。 

注意:滞留税金的责任人是买家。 过户公司只是执行人。表格准备填写固然重要,最重要的是提交。因为提交意味着负责。 

实际案例: SJ 房屋2017年5-6月出售,滞留大概是合同价格的20%, 12-18个月左右夫妻两人先后拿回退税。 实际缴纳的总税款(联邦与加州)是利润的20%。 

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一般有两种方法:

  1. 过户时,过户公司填报8828a表,买家签字;过户的第二年1-4月报税时, 填报1040NR 税收申报表, 申请退税。
    • 过户公司在过户后,代表买家,把8828a 寄给IRS. IRS 如果接受8828a 的信息(表格准确完整)会给过户公司寄回一联有IRS 盖章的8828a表格。 
    • 如果信息不完整,比如没有ITIN; IRS 则不予受理。
    • 务必在卖房之前或进入合同时申请税号,然后立即通知IRS 8828 的负责部门。也可以在过户后,申请税号。(卖房是导致申请税号的事件)
  2. 在过户之前或者当天,填报8828b表, 买家签字;申请在过户后90天之内退税。(alternative filing – 是按照会计计算,买家同意的数字交税? 还是依旧全部滞留,退税)

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疫情期间,因为耗时很久,可行性很小。 

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美国的报税滞留金额大概20%, 其中15%(联邦)3.33%(加州)。 而且是以成交价格扣除出售房屋的交易成本来计算(based on total proceedings)。(不扣除归还的贷款数额)。 

但是,如果你估计你的利润非常低,那么建议你提前与会计师及过户公司联系,申请减少或免除报税滞留金。 Alternative Filing (去年做过3个案例); 重点是:这个表格和即将到来的报税文件完全一致。

  • 步骤1: 买家书面同意会计师计算纳税额。(绝大多数有的买家不同意,因为是买家的责任,数目不够时,由他们补;需要会计解释。并且签字8288表格;)
  • 步骤2: 进入合同,会计师算账,做文件 (10/15, 三天时间)务必保证账目和明年报税账目接近。(会计收费:3100: 1200 报税,900 TIN, 1000 – 8288B) (护照原件:一个月)
  • 步骤3: 买家会计提交所有文件给IRS, 过户公司时第三方,听从买家的指示, 不会提交任何文件。(IRS会联系会计,要求解释账目与计算方法)

CA 592:可以在进入合同以后,自己或会计填写,提交给过户公司;(加州以外的居民都是foreigner)

可以填写一个加州的报税预估表格CA-529,将总价格的3.33%; 降为利润的12.3%。 这份表格的准备费用大概是350. – 卖家提供文件;会计准备表格;递交给过户公司。(这份表格不需要买家签字)

A transferee/buyer or the transferor/seller (or authorized person), may complete the Form 8288-B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests, and file it to request a withholding certificate for reduced or no withholding under IRC 1445.

移民会计: 如果必须作为外国人对待, 最好不要申请8288-B, 这个特别麻烦,而且必须是在签了交易合同才开始向联邦税务局申请时间根本来不及,因为疫情原因,联邦税务局根本没时间处理这些事,这个会计师处理过两起类似的案例,在最后交易时,买家律师坚持要扣留这个15%,互相扯皮。

8828b: 申请调整税金滞留的基数。 这个表格要提交IRS 获得 Withholding Certificate. 3-6 个月或者更长时间。 过户说她没有经手拿到certificate的案例。

利息和地税都可以计算为成本。

关于资本利得税的计算,因为每年租金与“地税加银行利息”冲抵后,完全是亏损的,所以这个可以与“资本利得”对冲抵扣,这样税应该少很多,后面报税时也还是请原来的会计师报,她们有我过去每年的原始数据。

查看邮件中的出租房屋报税案例

问题: 没有TIN, 出售房屋的报税滞留金是否可以顺利拿回?

一般都拿得回来。 但是,没有TIN情况下,和IRS追溯账目(甚至重新申请TIN)过程会非常耗时耗力,短则半年,长则一年。 

问题: 作为出租房屋的产权上有夫妻两人名字。但是,只有一方申请了TIN。卖房时担心无法顺利拿回全部的报税滞留金,怎么办?

两个方法供参考:

  1. 一方签署放弃产权申明 ,变成一个人出售。 但这个涉及Gift Tax. 
  2. 请过户公司(Escrow/Title)在给IRS邮寄Withholding check,提交8288表格时,同时提交W-7表格。另附护照原件。 
1、所有所交的税中,资本利得税占最大部份:联邦税与州税加 一起,估计一共会占到利润的百分之多少?(是25%左右吗)
 
资本利得税: 很难说,因为不仅取决于这项利润,还取决于当年的所有其它收入,才能知道属于哪个报税区间。 不同报税区间,不同税率。 
我知道的情况是: 资本利得税基本税率:15% (联邦)。加州其实把所有收入合计,按照收入区间,9.3%- 12.5%。 
 
2、计算利润时,会把以往每年交的“地税与利息”扣除吗?
 
3、是谁来计算这个所交的税,是会计公司还是过户公司?
 
责任人是买家; 8828表格有买家签字。 执行人是过户公司。 过户公司在分配出售房屋所得时,直接把税收滞留金的支票寄给IRS。
 
按照全额滞留,卖家会计作用不大。 
如果按照利润滞留,卖家做账,需要买家同意。 如你的移民会计师所说,颇有难度
 
4、关于税款预留:合同额的15%(联邦税) 利润的12.3%(州税)
 
5、申请退税时间:我在网上看到有两种方式,不知是否准确,1种是,在过户的第二年年初,填报1040NR税收申报表,申请退税。另外1 种是:在过户之前或者过户当天,填报Form8288b,申请在 过户后90 天之内退税。看着应该是第二种方式更好。
 
6、现在退税要求按两人各自的报税号来退,那到时,是按两人的名字分别退到同一账户吗?(因为我俩是同一共同账户)
可以退税到联名的银行账户, 这个没有问题。 
 
退税到哪个银行账户,完全由你们决定: 只是公共的财产必须到联名账户、不能到单个人的账户;而单个的财产则可以到联名或单个人的银行账户。你们的房屋在两个人名下;各占一半,都需要有税号。美国居民在买卖房时,如果使用一个人名字,需要另一方签署放弃产权协议。 但这个放弃可能会算做赠予,需要赠予方 有可能承担赠予税。 外国人则类似。
 
逻辑是: 单方不能在另一方不知情时倾吞公共财产。
  • 会计 (IRS CAA)
  • 过户公司
  • 买家
  • 免费咨询律师: 过户公司的律师;经济人协会的律师

cross-check video check ID
When can you apply for TIN?
What receipt does Escrow need for w-7 submittal?
Sue about mended tax filing
1. $2000 for 1) w-7 2) mended 2020 tax return 3) new tax return 2020; 2 weeks with passport online video check;
2. CA 529 $200 once we enter contract;
3. next year tax filing. Z’s each one is $600

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