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IRS规定外国人持有不动产时, 每个屋主必须分开报税,夫妻不能以联合方式报税。这样,两个人必须分开申请”外国人报税号码“ — Foreigner Tax Identifying Number (TIN)。 (持加拿大、韩国、日本等国护照的居民除外)。
- 通常申请需要7周时间。疫情期间拖延很厉害。
- W-7 IRS 信息
- 申请理由:
- Reason: b –A nonresident alien who is filing a U.S. federal tax return only to get a refund. See Pub. 519.
Taxpayers residing outside of the United States can apply for an ITIN through a certifying acceptance agent Taxpayers residing outside of the United States can apply for an ITIN using a certifying acceptance agent. See Certifying Acceptance Agent (CAA) for more information.
- you must provide a complete foreign address on line 3..
- 6c: visa type, number, expiration date; 6d. date of entry into US
- must fill and sign on your own
- 如果自己在美国,可以直接去IRS办理。护照当场验证,可以1个月拿到TIN。
- CAA Certifying Acceptance Agent (CAA). China, California
- 准备w-7表格需要: 护照照片页,签证页,入境盖章页; 扫描为PDF. IRS – 需要签字原件; wet ink.
- Z会计程序1: 只准备w-7表格150元;由过户在提交8828,支票的同时一起提交。(准备文件之需要护照复印件)过程不对。过户要求提交了的w-7表格
- Z会计程序2 (不可能,生气的提议):过户把8828,支票,准备好给他,由他来加入w-7一起提交。8828是买家填的表格。
- Sue过户公司程序:
- 如果已经曾经报税,以add spouse to amend previous tax filing / return 的目的来申请报税号码。 越早越好。
- 出售房屋, 进入合约时, 立即请会计师提交w-7申请,然后提交下面材料给过户
- 材料:
- 会计师提交 Form W-7, 的复印件,有Acceptance Agent’s 填写的最后栏目信息-由CAA 标明证件已经核查,。(Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number) (Taxpayers residing outside of the United States can apply for an ITIN through a CAA.)请提交的会计出具书面的证明已经提交w-7的信函。 IRS 接收申请表格没有回执。
- 8288 过户公司准备 或者当年Tax Return;这个表格由买家填写签字。
w-7 填写准备时的注意事项。
- W-7表格需要: 护照照片页,签证页,入境盖章页; 务必扫描为PDF. 拍照不接受
- w-7 表格中的签字要和你护照上的签字一样。 而且,IRS – 需要签字原件; wet ink.
- W-7: 最后一栏由Acceptance Agent’s 填写的, 并标明证件已经核查,【当这个代理和你视屏时,他会给你姓名; 请记下来,需要的话,我可以到IRS 网上查一下。】
- w-7 表格申请必须和申请税号的原因文件一起提交:可以是修正前一年的报税表, 再加w-7申请人新报的。
注意:滞留税金的责任人是买家。 过户公司只是执行人。表格准备填写固然重要,最重要的是提交。因为提交意味着负责。
实际案例: SJ 房屋2017年5-6月出售,滞留大概是合同价格的20%, 12-18个月左右夫妻两人先后拿回退税。 实际缴纳的总税款(联邦与加州)是利润的20%。
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一般有两种方法:
- 过户时,过户公司填报8828a表,买家签字;过户的第二年1-4月报税时, 填报1040NR 税收申报表, 申请退税。
- 过户公司在过户后,代表买家,把8828a 寄给IRS. IRS 如果接受8828a 的信息(表格准确完整)会给过户公司寄回一联有IRS 盖章的8828a表格。
- 如果信息不完整,比如没有ITIN; IRS 则不予受理。
- 务必在卖房之前或进入合同时申请税号,然后立即通知IRS 8828 的负责部门。也可以在过户后,申请税号。(卖房是导致申请税号的事件)
- 在过户之前或者当天,填报8828b表, 买家签字;申请在过户后90天之内退税。(alternative filing – 是按照会计计算,买家同意的数字交税? 还是依旧全部滞留,退税)
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疫情期间,因为耗时很久,可行性很小。
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美国的报税滞留金额大概20%, 其中15%(联邦)3.33%(加州)。 而且是以成交价格扣除出售房屋的交易成本来计算(based on total proceedings)。(不扣除归还的贷款数额)。
但是,如果你估计你的利润非常低,那么建议你提前与会计师及过户公司联系,申请减少或免除报税滞留金。 Alternative Filing (去年做过3个案例); 重点是:这个表格和即将到来的报税文件完全一致。
- 步骤1: 买家书面同意会计师计算纳税额。(绝大多数有的买家不同意,因为是买家的责任,数目不够时,由他们补;需要会计解释。并且签字8288表格;)
- 步骤2: 进入合同,会计师算账,做文件 (10/15, 三天时间)务必保证账目和明年报税账目接近。(会计收费:3100: 1200 报税,900 TIN, 1000 – 8288B) (护照原件:一个月)
- 步骤3: 买家会计提交所有文件给IRS, 过户公司时第三方,听从买家的指示, 不会提交任何文件。(IRS会联系会计,要求解释账目与计算方法)
CA 592:可以在进入合同以后,自己或会计填写,提交给过户公司;(加州以外的居民都是foreigner)
A transferee/buyer or the transferor/seller (or authorized person), may complete the Form 8288-B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests, and file it to request a withholding certificate for reduced or no withholding under IRC 1445.
移民会计: 如果必须作为外国人对待, 最好不要申请8288-B, 这个特别麻烦,
8828b: 申请调整税金滞留的基数。 这个表格要提交IRS 获得 Withholding Certificate. 3-6 个月或者更长时间。 过户说她没有经手拿到certificate的案例。
利息和地税都可以计算为成本。
关于资本利得税的计算,因为每年租金与“地税加银行利息”
查看邮件中的出租房屋报税案例
问题: 没有TIN, 出售房屋的报税滞留金是否可以顺利拿回?
一般都拿得回来。 但是,没有TIN情况下,和IRS追溯账目(甚至重新申请TIN)过程会非常耗时耗力,短则半年,长则一年。
问题: 作为出租房屋的产权上有夫妻两人名字。但是,只有一方申请了TIN。卖房时担心无法顺利拿回全部的报税滞留金,怎么办?
两个方法供参考:
- 一方签署放弃产权申明 ,变成一个人出售。 但这个涉及Gift Tax.
- 请过户公司(Escrow/Title)在给IRS邮寄Withholding check,提交8288表格时,同时提交W-7表格。另附护照原件。
- 会计 (IRS CAA)
- 过户公司
- 买家
- 免费咨询律师: 过户公司的律师;经济人协会的律师
cross-check video check ID
When can you apply for TIN?
What receipt does Escrow need for w-7 submittal?
Sue about mended tax filing
1. $2000 for 1) w-7 2) mended 2020 tax return 3) new tax return 2020; 2 weeks with passport online video check;
2. CA 529 $200 once we enter contract;
3. next year tax filing. Z’s each one is $600