装修与建房

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你的耐心和妥协是稍大规模的装修与建房过程中最最需要的两个要素。 如果你能做到这两点,你可以考虑装修与建房,最终也一定会非常满意。

建新房:前后左右12家邻居是最有权力在审批过程中提出异议的。 务必提前做好公关。 有的时候,矛盾无法在邻居间解决,你的设计师和包工头会试图寻找邻居所关心的(未来)利益,让问题得以平衡和解决。

设计师和总包工头非常重要的作用是公关。 

质量, 找对了设计师和总包工头,基本的质量就有了保障。 进一步的档次感则更多取决于你的预算。 

设计师包括建筑设计师和室内设计师,园林设计师等。这些专业人员工作都有自己工作的理念。 有的会多一些听取客户的要求;有的则认为他们是专业人员,客户应该听他们的,甚至交由他们全权负责。请根据自己的实际情况,选择能够共事的专业人士。 

注意:如果是小规模的装修,务必雇佣专门的公司。专业分工细致,只做一个工作的公司,质量和时间表都能有保障。 越杂的公司实际类似总包工头是管理-安排外包具体工种项目。多一次联系,质量时间,尤其时间表常常就无法保障。

如果能够等到所有设计都完工(包括材料选择等等),让不同包工头来竞标,是这个行业最通常的做法。但是,时间会有拖延。尤其,总包工头可以在初步设计进入审批阶段,开始申请推倒旧房的许可。

有的总包工头会帮助客户一起在施工进行中设计修改细节。这其实能节省很多的时间和内部设计师的费用。 我的经验,总包工头的经验设计有的时候比设计师的实用。 

从每个人成本效益的角度理解,收尾工作往往最耗时,但却无利可图。 所以,合同中一定要滞留一定的资金,直到所有细节完成再支付。

任何上千元的项目,都要找2-3家公司或更多的公司来估价。每个人都要仔细问问他们的工作理念、与客户的交流情况、 工作的细节,等等。你会发现每个人的报价天壤之别。这其中合理的因素是每个人的成本,工具,人工的来源,要求的利润等各有不同。 合理与否你在和他们的交流中会有判断,从而做出比较好的选择。 复杂一些的工程工期较长细节更多,要特别注重人与人之间的合作匹配度。还要注意,与你见面的人是否就是日后负责你的工程的人。 有的公司管理层次比较多, 客户部只负责把客户招徕进入合同;日后工程开始,你有可能面临找不到负责人或者和负责人根本无法交流的情况。 

最后,每一步都有可能找错人,做错事,在发现时及时纠正比追寻责任原因更重要。 在你准备开工的时候,发现所选的人不出现或联系不上了。 有可能是因为此人发现他的报价不划算;找不到工人;另有划算更赚钱的活先忙去了。 不用生气烦恼,继续下一个即可。 一个复杂的工程细节千万。出错难以避免。但是,选人的时候一定选择那些勇于承认错误的。因为任何错误都有纠正的办法,而掩盖和隐瞒会让小问题变成大问题。 

最小的地皮尺寸是6000平尺。 并且,最小的宽度是60尺,最小的深度是100尺。 

(Detached 2nd Unit) 最大的使用面积(floor area) 是900 sq ft. 

Maximum floor area (MFA) and maximum development area (MDA) 。 这两个数字很大程度取决于坡度大小。

MDA 要考虑车道以及消防车转弯掉头所需要的面积。 

城市着力于保护山坡。 你不一定能够把车道建在你想要的位置。

一英亩的地皮,你最多可以建一个5000平尺的房屋,包括车库在内。 实际上,通盘考虑最大开发面积,你也许只能建一个3600平尺的房子。 当然,地下室不包括在这个建筑面积限制内。 

请注意每个地皮的每个边都可能有特殊的退后距离(距离地界,距离街道中线等)要求。 

我可以和你分享实际的例子以及城市工程师的勘测报告 (14381)。 

根据你的位置而定, 你也许可以连接上街道的公共排污管道。 成本大概是 $25,000. 

当你连接公共排污管道,不再使用化粪池时,你需要雇人把化粪池从地下挖出来,你可以不用管原有的埋在地下的管道。 

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