房地产相关的税赋

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不动产作为一项金额较大的资产或负债,其持有及买卖都会对你的纳税有非常大的影响。请在考虑买卖房屋之前,和相关的会计、理财、及律师 (CPA, Financial Planner, Estate Planner, Real Estate or Estate Attorney)咨询。

同时,请理解在美国这些领域的规则极其繁复,每个领域内部又分不同专项。即使专项的专业人员,也未必完全能够根据你的需要,为你建议最优的策略。 好的结果往往是两边一起努力:即你了解你的需求,了解合理避税的可能性; 提出问题,让你的专业人员为你调研、设计、并实施。 我整理了许多相关的材料,希望能够帮助你了解诸多的可能性,为你和专业人士交流,作足准备工作。 

加州的地税为购买是价格的1%;每年做最多2%的调整。 在州税基础上,各个县市学区等公共行政区域和社区都会另征费用。 所有税费加起来大概是县里估值的1.3%。 长期(30年以上)持有的房屋,因为税只做微调,但征费部分有可能是社区新的水平,所以这个比例有可能高到2%。 

55+ 岁居民换房中转移保留原有地税

旧的提案60/90 – 1)一生只能更换一次;2)新更换的房屋市值必须小于或等于原来房屋的市值的部分延用旧房的赋税;3)只能在有这项优惠规定的十个县做更换。

提案19: 1)更换可以在整个加州;2)新更换房屋的市值可以高于原有房屋;地税=保留原有的地税+增加的市值X税率; 3) 一生可以做三次更换。 

父母与子女,祖父母与孙子女之间的转让房地产:

旧的提案58/193: 先辈的自住房都可以免重新估算,后辈皆可继续享受先辈的赋税额,并且可以自住也可以用来出租。先辈的投资房,均有原来房屋价值+每人100万的免除重新估算的额度。 

新的提案19: 可能只能享受部分的先辈赋税,先辈的自住房只能继续用作自住房,并在一年内提出豁免重新估算的申请表格。 豁免重新估算的额度=原来的征税价值+ 100万; 

举例: Z夫妇1991年购买的房屋到2021年房屋的县里记录中的估算价值(accessed value) 是195000; 每年的地税及费是3600元。 2021年该房屋新的市值是300万。 那么,提案19实施之前,Z夫妇的孩子继承该房屋,可以依旧缴纳3600元的地税,只加每年大概2-3%的微调。但是,根据提案19,如果孩子用作自住,地税免重新估算部分 = 195,000 + 1,000,000 = 1,195,000.  这样,Z夫妇的孩子的新的税基 = 195,000 + (3,000,000 – 1,195,000)= 2,000,000.  按照税费大概1.3计算,孩子新的赋税额将是26,000, 而不是3,600. 

如果孩子不用做自住,或者继承所有投资房产,这些都将进行重新估值。

作为你的主要住宅,只要你在过去的5年住满2年,如果该房屋出售时有利润,一个房主有 $250,000 的免税额度。

主要住宅和投资地产可以转换,于是你有可能可以同时利用121 法案和1031转换的优惠税收政策。

IRS Sales of Your Home

 贴士:

  • 自住房屋部分可以用作商用,比如:家庭办公室
  • 自住房屋和投资(出租)房屋之间是可以转换的。 于是你有可能可以同时利用121 法案和1031转换的优惠税收政策。

1031转换的专门中介: First American Title 推荐

1031转换的讲座笔记

会计账目准备

Zhai & Wang, LLP; 2051 Junction Ave., Suite 200, San Jose, CA 95131

Tel: (408) 383-9870, Fax: (408) 907-3735

Mary Wong, CPA; 7291 Coronado Drive #5; San Jose, CA 95129

Phone: (408) 741-4878; Cell: (415) 218-9029; Fax: (866) 678-9979

个人持有:参考121法案内容。

信托

不动产投资信托 REIT

有限责任公司:投资不动产以此持有,这样可以分清楚并保护其它的个人资产。 投资不动产可能和租客发生法律纠纷。 该设置本身并没有税收的优惠。 

遗嘱

信托、人寿计划、和慈善捐赠结合,统筹规划自己的退休计划和子孙后代的受益计划。

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