Posted by 不动产作为一项金额较大的资产或负债，其持有及买卖都会对你的纳税有非常大的影响。合理利用不同的产权形式和税收延税和免税政策可能为你节省40-50% 税赋支出。请在考虑买卖房屋之前，和相关的会计、理财、及律师 （CPA, Financial Planner, Estate Planner, Real Estate or Estate Attorney）咨询。
虽然我作为房产经纪人无法提供你税务方面的咨询与建议，但是，我非常高兴作为你的信息源，为你做前期调查工作，包括联系我在过户、房地产法律、和1031转换领域的合作人，为你在房地产相关的税务领域提供思路和可能性。 这样，你就可以带着具体的问题请教你的会计和律师，从而制定 出更接近你的目标并切实可行的规划。
加州的地税为购买是价格的1%；每年做最多2%的调整。 在州税基础上，各个县市学区等公共行政区域和社区都会另征费用。 所有税费加起来大概是县里估值的1.3%。 长期（30年以上）持有的房屋，因为税只做微调，但征费部分有可能是社区新的水平，所以这个比例有可能高到2%。
55+ 岁居民换房中转移保留原有地税：
旧的提案60/90 – 1）一生只能更换一次；2）新更换的房屋市值必须小于或等于原来房屋的市值的部分延用旧房的赋税；3）只能在有这项优惠规定的十个县做更换。
提案19: 1）更换可以在整个加州；2）新更换房屋的市值可以高于原有房屋；地税=保留原有的地税+增加的市值X税率； 3） 一生可以做三次更换。
父母与子女，祖父母与孙子女之间的转让房地产：
旧的提案58/193： 先辈的自住房都可以免重新估算，后辈皆可继续享受先辈的赋税额，并且可以自住也可以用来出租。先辈的投资房，均有原来房屋价值+每人100万的免除重新估算的额度。
新的提案19: 可能只能享受部分的先辈赋税，先辈的自住房只能继续用作自住房，并在一年内提出豁免重新估算的申请表格。 豁免重新估算的额度=原来的征税价值+ 100万；
举例： Z夫妇1991年购买的房屋到2021年房屋的县里记录中的估算价值(accessed value) 是195000； 每年的地税及费是3600元。 2021年该房屋新的市值是300万。 那么，提案19实施之前，Z夫妇的孩子继承该房屋，可以依旧缴纳3600元的地税，只加每年大概2-3%的微调。但是，根据提案19，如果孩子用作自住，地税免重新估算部分 = 195,000 + 1,000,000 = 1,195,000. 这样，Z夫妇的孩子的新的税基 = 195,000 + （3,000,000 – 1,195,000）= 2,000,000. 按照税费大概1.3计算，孩子新的赋税额将是26,000， 而不是3,600.
如果孩子不用做自住，或者继承所有投资房产，这些都将进行重新估值。
作为你的主要住宅，只要你在过去的5年住满2年，如果该房屋出售时有利润，一个房主有 $250,000 的免税额度。
主要住宅和投资地产可以转换，于是你有可能可以同时利用121 法案和1031转换的优惠税收政策。
贴士：
- 自住房屋部分可以用作商用，比如：家庭办公室
- 自住房屋和投资（出租）房屋之间是可以转换的。 于是你有可能可以同时利用121 法案和1031转换的优惠税收政策。
Zhai & Wang, LLP； 2051 Junction Ave., Suite 200， San Jose, CA 95131
Tel: (408) 383-9870， Fax: (408) 907-3735
Mary Wong, CPA； 7291 Coronado Drive #5； San Jose, CA 95129
Phone: (408) 741-4878； Cell: (415) 218-9029； Fax: (866) 678-9979
参考产权持有方式，参考上面121法案内容。
简单说，生前信托和信托设立个人是同一纳税人。它的主要作用是避免经过法院环节的费钱费时的遗产认证。 本身不具备保护个人资产和避税的功能。不可撤销的信托，信托设立者已经不再是资产的拥有者，即纳税人已经发生变化，所以它具备保护资产和避税的功能。
有限责任公司：投资不动产以此持有，这样可以分清楚并保护其它的个人资产。 投资不动产可能和租客发生法律纠纷。 该设置本身并没有税收的优惠。
公司持有：投资地产中主要用来保护公司设立者其它的个人资产。
遗嘱
信托、人寿计划、和慈善捐赠结合，统筹规划自己的退休计划和子孙后代的受益计划。
扣押税款 （暂时，来年报税时根据资本实际收益算出实际应交税款，拿回多缴纳的部分）
- 外商投资房地产税法
- 15% of the amount realized on the disposition. （full price）
- 8288-B 向IRS申请降低扣留额度。
Tax Withheld on Real Property Sales
- Qualified investment entities.
- Withholding Certificate
报税可以扣除的成本：
累计的贷款利息；装修费用
有无可能享受500K免税额度
投资房产的1031 转换
- 扣押税款无法避免，由过户公司自动扣押
- 实际报税时，利润（或部分利润）的应交税款可以无限延期，由于身份的改变，和合理的操作，可以在传给孩子的时候，完全免除。（按照现行的税规）（请询问会计或房产律师： 出售房产在报税时，身份会被追溯到购买时的情况吗？我90%认为会按照当时的身份。）
- 价值与净资产的规定：
- 全额延税：
- 替换物业的总价格 （可以多个） >= 出售物业的总价格 （刨除允许的交易成本）
- 替换物业包含的总资产 >= 出售物业的总资产
- 归还出售物业的负债；在购买替代物业时必须借贷同等额度或者增加现金投入
- 部分额度延税：
- 替换时，卖出与买入物业总价格或总资产差额大的数额，（boot), 将构成可能税赋责任的基数。
- 实际报税时，则按照实际资本收益缴纳税收。即售出物业在持有期间的成本，可能抵消资本收益。
- 替换物业的装修改建：可以增加其总价格和总资产。
- 如果想全额延迟税款，这部分也要在1031转换中进行， 操作稍微复杂：1031转换公司卷入，并且只算180天内完成的装修成本。
- 全额延税：
- 严格的时间规定：从售出物业过户日算起
- 45 天： 必须找到
- 3个准备购买的物业（不论价值）；
- 等于或小于出售物业价值200% 的物业 （不论数目）。
- 180天或报税日期（包括延迟报税）中早到的一个日期： 购买的物业必须过户
- 所有节假日都计算在内。
- 45 天： 必须找到
- 1031转换要求转换者不能同时拥有买卖物业的产权， 并且转换过程中的资金往来必须通过转换公司进行。 卖出物业的产权会直接通过过户公司过户时给买家。 买入物业的产权则在全部的转换过程结束才会转到你的名下：比如180天的装修期间，产权在转换公司名下。
- 英文信息-Taxes
- 出售房地产的税收策略（参见重要文件）