Posted by 关于房屋市场
1. 2022年5月独立别墅市场快照
2. 在North Los Altos，典型的独立别墅是什么样的?
3. 历史为镜：Los Altos 独立别墅的价格与库存 （2005年1月 – 2022年6月）
库存 是一个衡量供给的重要指标。它含义是目前市场上挂牌的房屋以目前的速度成交，需要几个月（多少天）可以全部售出。 它有非常强的季节性。1-4月通常是房市旺季。5月份，全美的库存是7.7个月，硅谷大致对应的Santa Clara 县是31天，Los Altos是36天.
- 这个数据显示在硅谷，尤其围绕斯坦福大学的几个城市，房地产市场的常态是供不应求。而供求则是决定价格的核心。 所以， 本地人常讲，一有钱就在好区买房子，不会错的。
- 不同于2007-2011的次贷危机，目前的房主在房子上负债比例低，大多数都有超过50%的资产。同时自从2011年以来，现金买家占到25-30%. 所以，我们不会看到像2009年那样的库存猛增。 2009年，斯坦福大学周边5个城市的房市调整大概15%， 之前和之后的年份市场几乎都是上涨或者平行。经济景气的时候，这里的房屋升值快；经济不景气的时候，这里的房子保值。
关于买家
1. 买家现在喜欢什么样的房子?
疫情改变了我们的生活工作方式，科技进步也为这种改变提供了条件。高收入的买家寻找着拥有宽敞面积和充分私人空间、同时满足家居、办公、娱乐需要的房屋。 其次，新建一个独立别墅的材料与人工的成本从2018年到2022年分别增长了37% 和 45%。更有甚者，经常几个月材料才到货，雇人工更是难上加难。所以，现在的买家更加青睐拎包即可入住，不需要修理和装修的房屋。
2. 在经济前景未知的今天，富裕的家庭在做什么?
为了规避由于通货膨胀、股市下跌、可能的经济萧条而导致的风险，富裕的家庭在做资产重组，他们正不断地在把资金从股市转移到保值的不动产， 比以往更积极地在最好的社区为退休，为孩子买进多个房屋。
关于利率
1. 利率仍然处在历史的低位
联储即将停止加息。买家也很快意识到目前的利率其实仍然是历史低位， 而且贷款市场依旧有各种降低贷款成本的选项，比如，浮动利率方案，只支付利息的方案，利用全球信贷资金。
2. 经历3周的持续上涨，6月30日按揭利率首次下调
平均30年固定率跌至5.70% — WSJ, June 30, 2022
3. 一手信息
贷款专员反映，在经历3、4月份没生意的安静后，5月开始，他们的电话又响起，买家需要新的或者更新原有的《贷款额度的预审信函》。