我的工作特点：
- 一站式服务：我是对房东和租客的唯一负责人。
- 熟知加州及城市的法律法规；对人热心肠，有耐心，不怕麻烦；对事讲原则、同时灵活变通。24X7 回复房东和租客的联系。
- 对待房东忠诚、透明、最大限度维护房东的利益。
- 100%地代表房主的利益。我只从房主处收取中介费和管理费，而不会从其它任何第三方公司或工人手中收取任何折扣和费用。（有的厂商会给回头客折扣，这个折扣会直接显示在房主的账单上。）
- 超过$3,000 的项目均会认真调研，并找2-3个施工公司或工人报价（通常会包括1个使用过的和1个未使用过的公司或工人）。
- 对待租客积极热心；对待工作严肃、认真、细致。
出租工作
- 房东与LIU RE: 出租服务合同，物业管理合同
- 安排监督出租的准备工作：
- 视觉检查，列出出租的工作清单； 维护工作清单
- 房屋内外的清洁， 粉刷，修理维护
- 特殊项目：设备内外清洁，橱柜铺纸，天窗，。
- 安全措施
- 个人财产
- 为租客准备：《房屋使用手册》
- 为房东准备：《房东负责的修理与维护手册》
- 安排检查，准备知会文件
- 广告营销、公开与单独看房
- 潜在租客的背景及信用调查
- 潜在租客的以前房东和收入调查
- 租客的合同： 租约、附件、知会文件，及租约的续签
- 搬进搬出检查及报告
物业管理工作
- 如果需要，设立信托账户；租金支票的接受与转存
- 安排园丁服务，房屋的修理及雨季的维护
- 处理紧急情况（租客可以自行联系相关人员）
- 记录工作日志，房租缴纳，修理等资金账目
- 协助准备报税文件
- 1个月内的空置期管理
- 联系律师，协助解决驱逐租客等法律纠纷
收费 （接受PayPal)
- 出租工作： 租约收入的5%
- 续约谈判与安排：租约收入的3% （欢迎自行处理，可以免费提供合约。）
- 物业管理工作:
- 每小时收费 $95: 日常维护，小于$3000的维修项目
- 每小时收费$125: 作为房主的代表/项目经理，项目调研， 寻找3个以上承包商报价；和房主商量选择承包商；负责跟进整个项目，并向房主汇报。 如果需要负责申请项目许可证。
- 工作时间：周一-周五 9:00 AM – 5:00 PM
- 加班时间：+$20 / 小时
- 路上时间：按照一半计算
- 不足15分钟，按照15分钟计算
- 详细工作和收费的举例
协助安排以下安保设施
房屋必须有安保设施并与安保公司(比如，Bay Alarm) 签有合同，包括1）安保公司直接连接的防盗报警系统，定期的巡回检查，2） 远程的摄像头监测； 3） 安装定时开启的灯，并随日落时间调整定时灯的开关时间。
服务内容：
- 安排监督季度和年度的维修 (参考房屋日常维护中的内容）。
- 安排房主归来及离开的大扫除（清洁公司费用另算）
- 每周一次查看房屋内部。包括查看所有门窗，冲马桶，打开水龙头确保管道中沉淀物被冲干净。
- 每周1次取信件，查看信件并及时和房主汇报，协助处理信件。
- 检查烟雾和一氧化碳报警器，及时更换电池，确保它们正常工作。
- 每月和园丁联系一次, 监督园丁根据季节与天气状况调整灌溉系统的时间。
- 协助房主关注日常维护费用并安排网上支付：煤气水电，园丁，地税，保险。
- 每月给房主汇报房屋状况和支出费用。
收费
- 协助安排安保设施 – 一次性收费$520：
- 3000平尺以下的空置期房屋看护： $95/小时； 额外建筑面积按照每平尺5分加收。
- 装修工程的安排与监督：$3000 以下的工程 – $95/小时。$3000以上的工程 – $125/小时，至少面试3家公司，评估后和房主协商确定。
- 参考：物业管理收费
房屋像我们人一样，每天需要清洁，定期需要维护。出现问题的时候需要检查，修理，和更新。 每种材料和每个设备都有特定的养护程序和使用寿命。(15-25年的房屋维修工作相对多些。）
而且，独立别墅的维护不仅仅包括房屋建筑里外，也包括院子里的树木花草；不仅仅包括看得到的地方，也包括看不到的水管，电线，设备等等。
总之，不动产的物理范围原则上像一个倒金字塔，从地界往地下延伸到地核，往上无限延伸。实际中，则包括地皮界限对应的地下合理的范围，地面所有东西，对应的空中至少树木能到的地方都属于房主。那么相应地，房主也要对这个全面区域负责。
日常维护和清洁的重点：
温度：房屋冬天的时候要保持在55华氏度以上。
下水管道维护：脏水赃物90%靠重力在倾斜的管道中流入街道的主管道。保持自己房屋下面和院子内管道畅通，不积累沉淀物，非常重要。尤其，那些距离主管道比较远的水槽马桶等，一定多次热水冲洗。
- 厨房： 清洗锅碗瓢盆等之前，用纸把油擦干净。
- 卫生间： 尽可能不让头发进入
- 马桶：多次冲水。
季度清理
- 洗碗机
- 烤箱
- 洗衣机和烘干机
- 灰尘与蜘蛛网：灯，天花板，墙壁，窗帘； 外墙，篱笆，车库及门，自动开启门的设备外部和探测装置。
- 灌木和树木的修剪
- 游泳池的过滤器
- 天井及阳台，尤其确保地漏不被阻塞
- 水管道和龙头： 水垢的清除（尤其水质较硬的地区）
年度维护
- 房屋内外各种缝隙的弥合清洁，尤其是水池、浴盆、淋浴、马桶周边；室外灯的周边。
- 更换暖气系统的过滤网（每半年一次）
- 所有设备的维护服务：暖气，空调 （室外机在不用的时候最好罩起来，但开动之前记住把罩子拿去），游泳池设备，地下室水泵
- 阁楼，房屋下面空间，以及排气管道的清理
- 更换检查烟雾报警器和一氧化碳报警器的电池
- 窗户、窗框、窗台里外的清洗
- 雨季之前11月和之后4月份，雨槽和屋顶的清理
- 室外家具：在雨季来的时候，把垫子等收起来。
- 外面结构：检查水和虫害的损坏，修理并油漆
- 大树的修剪：防止枝干不压坏房屋，大树或其枝干倒下。修剪时注意大树的平衡。留意大树的生长，必要时请园艺师鉴定。
每个项目的清洗维护指南：请首先参考说明书；其次在油管上查询有关知识。
服务收费：$95/小时。
Trash [non hazardous]
- Regular weekly service
- City’s pickup days: two times a year
- Useful items
- Special drop off events and locations for electronics, paints, etc.
- Waster Drop-off
Mission Trail Waste Systems Transfer Station in Santa Clara, address is 1313 Memorex Dr. They weigh your vehicle on the way in and on the way out, and charge $125 per ton. I typically had 200 to 300 pounds in the back of my truck, paid between $15 and $25 per visit. Make sure you have appropriate footwear, nothing with open toes and nothing that would cause you to slip on a wet or muddy surface. I went there about 8 times.
the Zanker Rd landfill and Dixon Landing Rd.