房屋的维护与管理

严格遵守加州租房法规(2020),促进良好的房东-管理人-房客关系,从而确保房东的利益。

出租工作

  1. 出租准备:房屋的装修与清洁
  2. 安排检查,准备知会文件
  3. 广告
  4. 潜在租客的背景及信用调查
  5. 潜在租客的以前房东和收入调查
  6. 租约

物业管理工作

  1. 联系房东和租客
  2. 安排修理
  3. 跟进房租缴纳,汇报账目
  4. 空置期管理
  5. 协助解决驱逐租客等法律纠纷

收费

  • 租约收入的5%: 包括出租工作2-6项和物业管理1-3项
  • $390/月: 空置期房屋看护
  • 房屋出租前的装修工程安排:工程款项的5%。
  • 处理法律纠纷,比如驱逐房客:$145/小时

要求:房屋必须有安保设施并与安保公司(比如,Bay Alarm) 签有合同,包括1)安保公司直接连接的防盗报警系统,定期的巡回检查,2) 远程的摄像头监测; 3) 安装定时开启的灯,并随日落时间调整定时灯的开关时间。

服务内容:

  • 每周一次查看房屋内部。包括查看所有门窗,冲马桶,打开水龙头确保管道中沉淀物被冲干净。
  • 每周1次取信件,查看信件并及时和房主汇报,协助处理信件。
  • 检查烟雾和一氧化碳报警器,及时更换电池,确保它们正常工作。
  • 每月和园丁联系一次, 监督园丁根据季节与天气状况调整灌溉系统的时间。 
  • 协助房主关注日常维护费用并安排网上支付:煤气水电,园丁,地税,保险。
  • 每月给房主汇报房屋状况和支出费用。 

收费

  • $390/月: 空置期房屋看护
  • 装修工程的安排与监督:工程款项的5%。

服务内容及收费:

  • 安排监督季度和年度的维修。
  • 维修费用的5%+$90/小时。

房屋像我们人一样,每天需要清洁,定期需要维护。出现问题的时候需要检查,修理,和更新。 每种材料和每个设备都有特定的养护程序和使用寿命。(15-25年的房屋维修工作相对多些。) 

而且,独立别墅的维护不仅仅包括房屋建筑里外,也包括院子里的树木花草;不仅仅包括看得到的地方,也包括看不到的水管,电线,设备等等。 

总之,不动产的物理范围原则上像一个倒金字塔,从地界往地下延伸到地核,往上无限延伸。实际中,则包括地皮界限对应的地下合理的范围,地面所有东西,对应的空中至少树木能到的地方都属于房主。那么相应地,房主也要对这个全面区域负责。

日常维护和清洁的重点:

温度:房屋冬天的时候要保持在55华氏度以上。

下水管道维护:脏水赃物90%靠重力在倾斜的管道中流入街道的主管道。保持自己房屋下面和院子内管道畅通,不积累沉淀物,非常重要。尤其,那些距离主管道比较远的水槽马桶等,一定多次热水冲洗。

  • 厨房: 清洗锅碗瓢盆等之前,用纸把油擦干净。
  • 卫生间: 尽可能不让头发进入
  • 马桶:多次冲水。

季度清理

  • 洗碗机
  • 烤箱
  • 洗衣机和烘干机
  • 灰尘与蜘蛛网:灯,天花板,墙壁,窗帘; 外墙,篱笆,车库及门,自动开启门的设备外部和探测装置。
  • 灌木和树木的修剪
  • 游泳池的过滤器
  • 天井及阳台,尤其确保地漏不被阻塞
  • 水管道和龙头: 水垢的清除(尤其水质较硬的地区)

年度维护

  • 房屋内外各种缝隙的弥合清洁,尤其是水池、浴盆、淋浴、马桶周边;室外灯的周边。
  • 更换暖气系统的过滤网(每半年一次)
  • 所有设备的维护服务:暖气,空调 (室外机在不用的时候最好罩起来,但开动之前记住把罩子拿去),游泳池设备,地下室水泵 
  • 阁楼,房屋下面空间,以及排气管道的清理
  • 更换检查烟雾报警器和一氧化碳报警器的电池
  • 窗户、窗框、窗台里外的清洗
  • 雨季之前11月和之后4月份,雨槽和屋顶的清理
  • 室外家具:在雨季来的时候,把垫子等收起来。
  • 外面结构:检查水和虫害的损坏,修理并油漆
  • 大树的修剪:防止枝干不压坏房屋,大树或其枝干倒下。修剪时注意大树的平衡。留意大树的生长,必要时请园艺师鉴定。

请在油管上查询有关每个项目的清洗维护指南。

房屋的维护和日期