温馨贴士: 装修与建房

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你的耐心和妥协是稍大规模的装修与建房过程中最最需要的两个要素。 如果你能做到这两点,你可以考虑装修与建房,最终也一定会非常满意。

复杂的工程找对设计师与总包工

复杂的工程通常包括建新房、加盖、以及涉及水电等多个工种配合的厨房厕所改建等等。

对于改变外部状况的项目,如新建和加盖项目,前后左右12家邻居是最有权力在审批过程中提出异议的。 务必提前做好公关。 有的时候,矛盾无法在邻居间解决,你的设计师和包工头会试图寻找邻居所关心的(未来)利益,让问题得以平衡和解决。

设计师和总包工头不仅仅是房屋建筑本身质量与进度的保障,更是非常重要的公关: 他们和你沟通,理解你的要求; 和市政规划审批与检查等部门协调,满足政府的建筑规则, 和邻居交涉,平息他们对施工的抱怨; 组织安排众多的专业工程公司与技工保障施工的质量与进展; 等等。 

所以,按照专业与交流公关能力找对设计师和总包工头,在复杂的工程中第一重要。 

设计师包括建筑设计师和室内设计师,园林设计师等。这些专业人员工作都有自己工作的理念。 有的会多一些听取客户的要求;有的则认为他们是专业人员,客户应该听他们的,甚至交由他们全权负责。请根据自己的实际情况,选择能够共事的专业人士。 

稍大的项目,这个行业最通常的做法是:等到所有内外设计都完工(包括橱柜设计,材料选择等等),让不同包工头来竞标。但是,设计的细致到位本身就会花费很多时间;而且,在施工中时常会有更改。

如果预算不是非常严格,人们也会选择稍微折中的办法。 在设计的初期就先选定总包工头, 请他参与设计,同时做一些开工的准备工作,比如可以在初步设计进入审批阶段,开始申请推倒旧房的许可。在施工进行中,也请他帮助客户一起设计修改细节, 比如橱柜,壁橱等等。这其实能节省很多的时间和内部设计师的费用。 我的经验,总包工头的经验设计有的时候比设计师的要实用。 

单一的装修项目找最专业的公司

单一的装修项目,雇佣越专门的公司,即,只做一个工作的公司,质量和进度都能更有保障。 这类装修比如新建,填埋游泳池;更新空调暖气系统;更新锅炉和管道系统;更换所有的窗户玻璃;更换或修理屋顶;更换地板或地毯;铺设院子里的地砖;修剪大树;等等。 越杂的公司实际类似总包工头,他们会做一两个专项工作,然后把其余的工作安排外包给其它的专项公司与技工。多一次联系,时间的协调就多一层阻碍。

除了上面讲的两个大的分类以外,还有一类干杂活的人 handymen,专门解决房子的一堆零碎活的人,比如更换水龙头、油漆、等。 

货比三家与讨价还价

与我们在中国的购物习惯不太一样: 在国内我们不仅货比三家而且和每个商家都会讨价还价;在美国, 人们更多侧重尊重每个商家的明码报价,然后货比三家。 根据工程的规模和种类,通常每个大于2000元的项目,人们都会找2-3家或更多的商家来报价。 在接触中了解并寻找在沟通,专业能力,工作范围,报价都令自己比较满意的商家。 正规的报价会详细地列出每个工作的细节,夸张地说,会细分到每一个要花1分钟以上时间可以完成的工作,包括施工前的准备和施工后的清洁,路上的时间,等等,以及相应的明细收费(人工和材料通常分开)。 报价这一步本身就会花商家很多时间,有的免费,也有的要收费。 商家的报价性质接近合同,一旦你签字同意就是可执行的合同。 每个商家也知道你会拿着这个报价货比三家。 他们通常的报价就是他们高兴或愿意承接你的项目的价格; 在这个价位以下,他们就不划算了。 当然,商家也会看重未来可能的获利,作出进一步的让步。 不过,牛毛出在牛身上。 在很多较大的项目中,价格只是表象,还有许多比如材料选择,工作态度等等,看不清楚却可能影响施工质量的因素。 而这些因素只有专业做事的人才能把握。 所以,与其砍价伤和气,导致偷工减料和应付差事,不如多找几家比较一下。请记住,好的结果来自足够的时间投入,一方面,不要要求别人给他们的时间打折。另一方面,自己花时间做足功课,不怕麻烦多比较几家,认认真真面试每一个商家,阅读每一份报价建议书。

退一步讲,任何事情都是协商进行的。如果你确实喜欢一家公司,但觉得对方收费的方式,比如按工程成本的比例收费,不尽合理; 比如合同中更多约束你的条例,没有对等的约束对方的条例。你可以坦诚地说说你的想法和对方商量。

具体的,在面试和比较多个公司的报价中。每个人都要仔细问问他们的工作理念、与客户的交流情况、 报价中包括的工作范围和细节,以及不包括的项目,等等。另外,一定要求他们从业保险的文件,尤其在安排有危险的项目时。 你会发现每个人的报价天壤之别。这其中合理的因素是每个人的成本,工具,人工的来源,要求的利润等各有不同。 合理与否你在和他们的交流中会有判断。 复杂一些的工程工期较长细节更多,要特别注重人与人之间的合作匹配度。还要注意,与你见面的人是否就是日后负责你的工程的人。 有的公司管理层次比较多, 客户部只负责把客户招徕进入合同;日后工程开始,你有可能面临找不到负责人或者和负责人根本无法交流的情况。 

留有余地,不要着急,并理解差错

工程无论大小,最后的收尾工作细节很多,往往最为耗时,但却无利可图。 所以,合同中一定协商清楚要滞留一定的资金,直到所有细节完成再支付。否则,你可能就找不到人了。

在美国,每个人每个工作细节都“计划-预约-临时变化-再计划–” 中循环往复,节奏非常慢。所以只做一个工作的公司和人,比较容易保障进度。预约好之后变化的次数即使有也不多,比如我们填埋游泳池, 更换窗户这样比较单一的项目。 可是一旦项目涉及两个公司或两个工种以上, 涉及供货与服务两部分,进展就变得越来越无法控制。 这种情况发生时,请在充分考虑所处的状况和自己利益的情况下,决定及早终止合同,或者争取沟通,或者继续耐心。

每一步都有可能找错人,任何人都可能做错事,在发现时及时纠正比追寻责任原因更重要; 能及时交流失误比刻意隐瞒更值得你推崇。

最后,请了解你和提供服务的人是等价交换的关系。 在你选择用金钱购买他们服务的同时,他们也在选择是否为你花费他们的时间和精力为你提供服务。这里,又不得不强调人与人之间的契合。 你想找活做地好但成本低的。服务的公司也想找要求清晰,不砍价,扯皮少,容易交流的客户。 所以,面试一环一定认真对待,更不要省略。

即使你做足了功课, 选定了一家公司,在你准备开工的时候,还是可能发现所选的人不出现或联系不上了。 有可能是因为此人发现他的报价不划算;或者找不到工人;临时找到更赚钱的活先忙去了;或者在和你面试的时候觉得和你不太容易沟通。 不用生气烦恼,继续下一个即可。 一个复杂的工程细节千万。出错难以避免。但是,选人的时候一定选择互相有一定认可和包容度,能勇于承认错误的。因为任何错误都有纠正的办法,而掩盖和隐瞒会让小问题变成大问题。 

  1. 在网上搜索:面试专业商家时的提问,注意事项
  2. 面试: 了解商家如何开展项目:设备(租用还是自有),细分步骤,做什么和不做什么; 他们在进行中的项目情况;项目开展中如何和客户保持及时交流; 保险;等等。
  3. 收到报价建议书
  4. 联系商家提供的references (以前的客户)询问反馈。 

最小的地皮尺寸是6000平尺。 并且,最小的宽度是60尺,最小的深度是100尺。 

(Detached 2nd Unit) 最大的使用面积(floor area) 是900 sq ft. 

Maximum floor area (MFA) and maximum development area (MDA) 。 这两个数字很大程度取决于坡度大小。

MDA 要考虑车道以及消防车转弯掉头所需要的面积。 

城市着力于保护山坡。 你不一定能够把车道建在你想要的位置。

一英亩的地皮,你最多可以建一个5000平尺的房屋,包括车库在内。 实际上,通盘考虑最大开发面积,你也许只能建一个3600平尺的房子。 当然,地下室不包括在这个建筑面积限制内。 

请注意每个地皮的每个边都可能有特殊的退后距离(距离地界,距离街道中线等)要求。 

我可以和你分享实际的例子以及城市工程师的勘测报告 (14381)。 

根据你的位置而定, 你也许可以连接上街道的公共排污管道。 成本大概是 $25,000. 

当你连接公共排污管道,不再使用化粪池时,你需要雇人把化粪池从地下挖出来,你可以不用管原有的埋在地下的管道。 

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